初心者でも勝ち組になる物件選び

 不動産投資の初心者さんは、まずは練習をするつもりで小さな金額の物件から始めてみましょう。いい物件を選ぶことが、勝ち組大家さんへの最短距離です。

 不動産の選び方では「利回り」の見方が重要になってきます。さまざまな経費を引いて、一時空室になっても賃貸経営をするうえで十分に成り立つ目安は表面利回り12%といわれています。なので表面利回り12%の物件に注目することが勝ち組になるための大きなポイント。

 この表面利回りは年間の家賃を不動産の価格で割った、収入の目安を計算するものです。一方、実質利回りは、年間家賃から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を引いた収益を不動産価格で割ったものです。

表面利回りと実質利回りの例

■物件の選び方ポイント3か条

(1)土地勘がある場所で探すべし

 不動産を所有して家賃収入を得るためには、入居者が必要です。例えば、駅やコンビニが近い、大学や工場があるのでワンルームの需要が見込める、といった地域の事情を知るためにも、物件は土地勘のある場所で探しましょう。まったく知らない地域で物件を検討する場合は、地元の賃貸管理会社を最低3軒はまわってヒアリングをしたいものです。

(2)1Kやワンルームを選ぶべし

 マンションの部屋には、単身者向けの1Kやワンルームのほか、ファミリー向けの2DK、3LDKなどさまざまなタイプがあります。部屋の大きさが広くなればなるほど、面積あたりの賃料は割安になるのが一般的。そのため、初心者にいちばん向いているのは面積あたりの単価が高い1Kやワンルームマンションだといえます。ただし、狭すぎる部屋はNGです。

(3)小さな金額で現金購入すべし

 ローンを組んで物件を購入した場合、「入居者がなかなか決まらない」、「賃料が入らないのでローンが払えない」といった失敗をする可能性が。現金で購入するだけで、かなりの失敗要因がなくなるものです。区分所有のマンションなら、都心周辺でも200万円台から物件があります。経費を考慮しても300万円程度の現金があればリスクの低い不動産投資が始められます。

■選んだら損をする!NG物件

 失敗しない不動産物件を選ぶには、まずはじめに、選んではいけない不動産を知っておくことが大切! 次の5つのNGに気をつけて!

(1)新耐震基準前に建てられたマンション

 マンションは1981年に耐震基準が大きく改正され、「新耐震基準」になりました。新耐震基準前の建物でも耐震補強をしたものであれば問題ありませんが、将来の転売のしやすさを考えて新耐震基準のマンションを選ぶようにしましょう。

(2)ひと部屋が異常に小さいワンルームマンション

 同じ1Kでも、実際は部屋によって大きさがかなり違います。玄関もユニットバスもキッチンも含めて8畳程度の1Kは小さなビジネスホテルの部屋と同じようなもの。なかなか借り手が見つからず、買い手もつかないのが現状です。

(3)賃貸が成り立たない地域にある物件

 賃貸の部屋を探している人は、利便性を重視しています。例えば、駅から遠い、近くにコンビニやスーパーがない、都心まで遠いといった地域の不動産は、賃貸物件として人気がありません。

(4)供給過剰地域にある不動産物件

 部屋が空室だと、当然、家賃収入は見込めません。賃貸物件が供給過剰な地域の不動産は避けるべきです。購入前に、その地域のアパートやマンション全戸数に対する空室戸数を示す「空室率」をインターネットなどで必ず調べましょう。

(5)事故物件

 事故物件とは、自殺や他殺があった物件のこと。一般的に事故物件は相場より3割近く安くなるといわれており、なかなか売却できないケースも。事故物件をつかまないよう、必ず事故物件公示サイトでチェックするなどの対処をしておきましょう。